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商品房买卖合同中的质量瑕疵

来源:网络  作者:未知  时间:2014-12-29

  上诉人长春市祥隆房地产开发有限公司(以下简称祥隆公司)商品房纠纷一案,不服长春市宽城区人民法院(2004)宽民一初字第305号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人祥隆公司的委托代理人于磊、徐沛荣;被上诉人张立光,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  张立光在原审时诉称,张立光、祥隆公司于2002年9月31日签订商品房买卖合同,张立光购买祥隆公司开发的位于宽城区康泰小区7栋,建筑面积为94.33平方米商品房一套,每平方米1780元,合同约定该套商品房层高2.8米,张立光按约定履行了手续,交纳了相关费用,同年10月祥隆公司交付房屋,张立光支出装修费近30000元之后,发现该房屋高仅为2.7米,与合同约定不符,达不到合同约定的要求,祥隆公司是违约行为,多次与其协商未果,现要求合同,返还购房款167927.40元,入户费12000元,该房的按揭贷款利息,赔偿装修费30000元,案件受理费由祥隆公司承担。

  祥隆公司在原审时辩称,张立光要求解除买卖合同的诉讼请求没有法律依据,不具备解除条件,应当驳回张立光的诉讼请求,张立光本身并没有什么损失,祥隆公司没有义务进行赔偿。

  本案经原审审理查明,2002年9月31日,张立光与祥隆公司签订了编号为GF-2020-0171的商品房买卖合同,合同约定,商品房的出卖人为祥隆公司,买受人为张立光本人,合同第三条规定,买受人所购买的商品房基本情况为,地址系康泰乐园(暂定,现为康泰小区)第7幢2单元304号房,该商品房的用途为住宅,属砖混结构,层高为2.8米,建筑层数地上为6层,该商品房建筑面积为94.33平方米,套内建筑面积81.82平方米,公共部位与公用房屋分滩建筑面积12.52平方米,合同第四条规定为计价方式与价款,按建筑面积每平方米1780元,合同第六条规定,付款方式为按揭贷款,合同第二十三条规定,本合同自双方签订之日起生效,出卖人盖章为祥隆公司销售合同专用章,买受人签名并加盖张立光个人名章,合同签订后,张立光按规定履行了按揭手续,祥隆公司按约定将该套房屋交给张立光本人,双方便开始按约定履行各自义务,张立光接受房屋以后,在装修过程中发现该房屋层高有问题,经过测量层高仅为2.7米,而不是2.8米,张立光几次找祥隆公司方协商均未果,于2003年6月向祥隆公司相关部门提出质异,由售后服务人员谢仁海向营销策划部发出业务联系单,内容为:“康泰小区7栋304室业主张立光反映,进户时楼层层高不够,销售合同为2.8米,经查询工程部张部长和康泰小区项目部程利,证明图纸层高为2.7米,请营销策划部向业主解释,说明”。此后,张立光诉讼至法院要求解除合同,返还房款,赔偿由此造成的经济损失,审理中张立光申请对装修费用进行评估,本院依法委托长春市中级人民法院技术处进行评估,双方选定吉林大地会计师事务所有限责任公司进行评估,经评估单位现地实际测量和评估后,该公司于2004年6月25日以吉大地资评报字(2004)第016号资产评估报告书做出结论:建筑物装璜评估价值17768元,设备5020元,合计为22808元,双方对该评估报告没有提出异议,张立光支出评估费1000元,至此,张立光支出入户费12000元,煤气安装费3400元,电控门920元,工本费100元,产权费1220元,物业费339.60元,基金4198元,评估费500元,气费2511元,保险费1500元。现张立光已交付购房款59465元(其中入住首交37940元),契税2519元。此后,每月交801元,至2004年11月25日,25个月共交21525元。上记事实有起诉书,买卖合同书,交费收据,评估费收据,业务联系单,资产评估报告书及庭审笔录在卷为证。

  原审合议庭认为,本案基本事实清楚,责任明确,证据充分。双方签定的商品房买卖合同系双方真实意思表示,合法,且已实际履行,双方的按揭手续办理完毕,张立光按时向银行交纳费用,祥隆公司方未能按合同规定的规格(层高)提供商品房,即未按约定提供层高2.8米的商品房,而提供了层高仅为2.7米的商品房。庭审中,祥隆公司方也未能提供设计层高为2.7米的设计图纸,所述没有证据支持,属违约行为,侵犯了张立光的合法权益,第三条规定,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。合同法第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。双方签订的商品房合同约定层高为2.8米,在张立光入住装修后才发现,其层高仅为2.7米,祥隆公司没有按实际房屋高度签订合同,隐瞒了事实真相。合同法第一百四十八条规定,因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的,买受人可以拒绝标的物或者解除合同,本案中祥隆公司提供的2.7米层高商品房不符合合同约定的2.8米层高,责任在祥隆公司,对由此给张立光造成的一切经济损失,应由祥隆公司承担赔偿责任。综上所述,祥隆公司的行为违反了合同法及商品房管理法的有关规定,故应解除该合同,退房返款,为保护公民,法人的合法权益不受侵害,维持正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百四十八条之规定,判决为:一、张立光与长春市祥隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同予以解除;二、长春市祥隆房地产开发有限公司在判决生效后,将张立光按揭贷款购房所支付的贷款退还给张立光,并按银行同期贷款利率给付利息至退款完毕时止;三、张立光在长春市祥隆房地产开发有限公司将全部贷款及利息给付张立光后,将该房退还给长春市祥隆房地产开发有限公司;四、长春市祥隆房地产开发有限公司退还给张立光由此支出的入户费即建筑物装璜评估价格17780元,评估费1500元,煤气安装费3400元,电控门920元,工本费100元,产权费1220元,基金4198元,保险费1500元,契税2519元。案件受理费2600元(张立光已预交)由长春市祥隆房地产开发有限公司承担。

  宣判后,上诉人祥隆公司不服,向本院提起上诉。其主要理由是,祥隆公司出售给张立光房屋的实际高度与合同约定的高度不符,原审法院应判决由祥隆公司承担违约责任,而不应判决解除合同,原审判决适用法律不当,请求二审法院依法改判。

  张立光答辩称,祥隆公司已构成违约的事实,原审判决正确,应维持原判。

  本案经本院审理查明,原审判决认定事实属实。

  本院认为,张立光与祥隆公司于2002年9月30日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且已实际履行,应认定该合同为合法有效合同。张立光于2002年10月份在装修房屋时已发现该房屋实际高度与合同约定高度不符,入住近两年于2004年1月6日诉至原审法院,请求解除合同退房返款。对其主张本院无法支持。其一,张立光是先看房之后签订的合同,证明张立光在购买此房前,对该房的大体已了解并认可;其二,张立光在签订房屋买卖合同一个月后对房屋装修时,即发现该房屋的实际高度与合同约定高度不符,此时,张立光即应终止装修及入住;其三,在二审审理中,张立光承认在发现高度出现问题时,找到祥隆公司的初衷是请求赔偿,并未主张退房;其四,张立光入住该房屋近两年方提出要求与祥隆公司解除合同,退房返款,不利于维护正常的社会经济秩序。但祥隆公司出售给张立光的房屋实际高度与合同约定的高度不符,应退还相应购房价款。祥隆公司虽已构成违约,应承担违约责任。但张立光不能举证证明祥隆公司违约给其造成损失的数额。无法保护。[page]

  综上,张立光的上诉主张,并不能构成其解除合同的理由。原审判决认定事实清楚,但适用法律不当,本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销长春市宽城区人民法院(2004)宽民一初字第305号民事判决。

  二、长春市祥隆房地产开发有限公司按张立光购房款的二十八分之一返给张立光购房款。

  三、驳回张立光的其他诉讼请求。

  一、二审案件受理费各2600元,由长春市祥隆房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  审审判审长于志华

  代理审判员崔斯曼

  代理审判员胡松岩

  二○○五年四月二十九日

  书记员任晏锋

  [案件解析]

  这是一起近年来比较多发的商品房买卖合同纠纷案。一审判决和二审判决在依据的事实和证据方面没有什么不同,却得出了不同的结果,这反映了两级法院的审判人员在本案所涉商品房买卖合同应不应该解除问题上的两种意见。

  关于合同在什么情况下可以解除的问题,在《合同法》的总则与分则中都有相应规定。《合同法·总则》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同,但本案显然不属于这种情况。《合同法·总则》第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同”,接着列举了五项条件,一是因不可抗力致使不能实现合同目的的,二是当事人不履行主要债务的,三是迟延履行主要债务超过合理期限的,四是违约行为致使合同目的不能实现的,五是“法律规定的其他情形”。本案一审判决并没有直接引用上述条文,而是引用了《合同法·分则》第一百四十八条。该条规定,买卖合同履行过程中,“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”这相当于《合同法·总则》第九十四条第四项在买卖合同情形下的一个具体规定。这就涉及到对“合同目的不能实现”的认识。

  买卖合同,对买方来说,注重的是所购商品的使用价值,如果付出的货款与商品的使用价值严重相背离,达不到使用的基本要求,且无从补救,那就可以认为合同的目的未能实现。为此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  本案原告购买商品房的目的是自家居住。购买商品房,动辄几十万元,甚至上百万元,对一般生活水平的家庭来说,是一笔很大的支出,不可能不慎之又慎。为此,原告事先已经实地看过该房,对该房的外部环境、内部结构都有了认识,并且对价格、付款方式等都能接受,这才决定和祥隆公司签订了买卖合同。原告所忽略的一点,是对房屋的层高没有进行实际测量,而仅凭目测和感觉,可以说一般人都是很难发现层高到底是2.70米还是2.80米,而本案的纠纷也恰恰出在这个问题上。换句话说,如果这一问题能够明显地影响用户居住,买房人一般是应该注意观察的,其所以没有充分注意,正说明该问题的存在对居住者的影响尚未达到不可接受的程度。也正因为如此,原告在装修过程中发现了房屋层高仅为2.70米以后,并没有停止装修,而是继续装修,同时又找祥隆公司进行协商,其目的是希望获得相应的补偿。然而,直到原告入住以后,问题也未解决,不得已才向法院提起诉讼,“一怒之下”,使矛盾升级,坚决要求“解除合同,返款退房,赔偿损失。”

  实事求是地说,作为家庭居住用房,层高2.80米还是2.70米,这10厘米之差,以目前我国城市居民对住宅的要求来说,还不是个大问题。有的时候层高不够,可能影响装修后的效果,但也并非不可补救。在装修过程中发现这个问题,可以适当修改装修设计,以使装修后的效果不致受到明显的影响。原告之所以没有停止装修,其原因也在于此。原告之所以还要找被告协商,也正在于装修效果未能达到理想,而并非立即要求退房返款和解除合同。一审判决,则把房屋层高不够,不符合合同约定,这一房屋质量方面的瑕疵,作为了“合同的目的不能实现”的理由,这是很勉强的。据查,国家关于住宅设计的标准要求,住宅层高应控制在2.8米以下,卧室和起居室(厅)的净高不低于2.4米即可。本案房屋层高2.70米,为住户进行装修(如吊顶、铺装地板)留出了30厘米高度,是能够满足一般家庭的需要的,而本案原告张立光并未在诉讼中表明其家庭装修有什么特殊需要,层高必须达到2.8米不可。由此可见,一审以“合同目的不能实现”为理由,判决双方解除合同,返款退房是欠妥的。

  二审判决充分考虑到上述种种情况,以解除合同“不利于维护正常的社会经济秩序”为重要理由,驳回原告关于解除合同的诉讼请求是完全正确的。

  “任何人不应从自己的错误行为中获取利益。”这是法律的一项基本原则。不管祥隆公司出于什么原因,是故意还是过失,在签订商品房买卖合同时,是提供格式合同的一方,需要填写的内容(如房屋的栋号、楼层、面积、层高等)也都是由该公司工作人员填写,把实际房屋层高仅有2.70米填写成2.80米,这一行为造成了本案纠纷的发生,责任完全在于被告祥隆公司。客观上,也造成了合同标的瑕疵,造成了交付给原告的房屋层高不够这一质量问题,所以应承担相应的违约责任,并赔偿原告方面因此所受到的损失。

  鉴于原告未能提供相应的证据,证实房屋层高不够使其受到的经济损失的数额,所以二审判决未能作出赔偿其损失的决定,责任在原告。

  至于层高不够,被告应退还相应部分的购房款,二审判决由被告退还原告购房款的二十八分之一。这也是比较合理的。因为房屋层高不够,房屋造价就会相应减少,房屋售价也应随之减少,这是十分自然的。

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