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静安区80街坊旧城区改建 房屋征收与补偿方案

来源:网络  作者:未知  时间:2015-09-13

静安区80街坊旧城区改建

房屋征收与补偿方案

 

一、房屋征收与补偿的法规、规章、政策依据

(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

(二)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)(以下简称《实施细则》)

(三)《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》(沪府发[2012]24号)

(四)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)

(五)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)

(六)《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》(沪房管规范市[2013]7号)

(七)《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》(沪府办发[2012]26号)

(八)《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征[2013]9号)

(九)其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收与补偿的目的

为加快推进旧城区改建,改善居民居住条件和环境。

三、房屋征收范围

海防路266号-330号(双号),284弄,302弄,324弄。江宁路807号-933号(单号),881弄,921弄。安远路175号-183号(单号),185弄。

四、房屋征收补偿协议

(一)房屋征收补偿的计户标准

被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

(二)房屋征收补偿协议签订主体的确认

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租赁公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的,按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征[2013]9号)文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的,应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后,由继承人签约,多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签约。订立书面委托的,委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。

(三)房屋征收补偿协议的订立

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立房屋征收补偿协议。

(四)房屋征收补偿协议为附生效条件协议

房屋征收决定作出后,被征收人、公用房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议,在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。

本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85%;签约期为4个月;签约期起始日为评估报告公告后40天内(具体时间另行公告)。

(五)居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

根据《实施细则》第四十四条规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

(六)房屋征收补偿决定

本地块房屋征收补偿协议生效后,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

五、被征收房屋类型和建筑面积的认定

(一)被征收房屋类型的认定

房屋类型根据房地产权证、公有房屋出租人、房屋管理部门的房籍资料进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的,可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。

(二)被征收房屋建筑面积的认定

详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及以外面积认定和补贴办法》。

(三)非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,应当认定为非居住房屋;

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

4、原始设计为居住房屋,经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。

六、房屋的征收补偿方式、标准和计算方法

(一)居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法

征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

1、货币补偿计算标准

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

评估均价标准,由房地产评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。

(房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日)

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积

补贴系数:0.3

按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户给予套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,每证补贴面积标准为15平方米建筑面积;被征收房屋属于独立成套独用新工房居住房屋的,每证补贴面积标准为12平方米建筑面积。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积

2、房屋产权调换

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

3、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止。

被征收人的补偿金额=评估价格×20%

公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

被征收人的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

4、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋的补偿、补贴标准

被征收人的补偿金额=评估价格×100%

对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

5、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿、补贴标准

被征收人的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

6、居住困难户的补贴

按照本地块居住困难户的认定标准、认定流程以及下列折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加困难户补贴,但已享受过经济适用房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

征收居住和非居住兼用的房屋,对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人,应当根据《实施细则》第三十一条的规定,按照居住和非居住合并后的货币补偿款进行折算。

折算公式为:被征收居住房屋补偿金额1÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额1。

折算单价:11000元/平方米

居住困难户的认定标准、认定流程详见《静安区80街坊旧城区改建居住困难户认定和补贴办法》

(二)非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法

征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止。

被征收人的补偿金额=评估价格×20%

公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%

被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

被征收人的补偿金额=评估价格×100%

2、征收私有非居住房屋的补偿标准

被征收人的补偿金额=评估价格×100%

3、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋的补偿、补贴标准

被征收人的补偿金额=评估价格×100%

公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%

4、居住和非居住兼用房屋的征收补偿

征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的,应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款,用居住房屋进行调换并结算差价。

5、设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备的补偿

因征收非居住房屋造成设备搬迁、安装的以及无法恢复使用的设备,以《实施细则》规定的计户标准为基准,每证给予10万元补贴。被征收人、公有房屋承租人认为超过此补贴标准,可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的,可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的,评估、复核、鉴定费用由征收部门负担,评估结果不变或低于此标准的评估、复核、鉴定费用由申请人负担。

6、停产停业损失补偿

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿,被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可按《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。复核、鉴定结果高于此标准的,复核、鉴定费用由征收部门负担,复核、鉴定结果不变或低于此标准的,复核、鉴定费用由申请人负担。

7、室内装饰装修价值补偿

按被征收房屋建筑面积给予1000元/平方米补贴,每证低于10万元的,按10万元计算。

若被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的,可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的,可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的,评估、复核、鉴定费用由征收部门负担,评估结果不变或低于此标准的,评估、复核、鉴定费用由申请人负担。

七、征收居住房屋的各类补贴、奖励费用

(一)各类补贴

1、旧城区改建补贴

对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,给予8000元/平方米旧城区改建补贴,不足15万元的,按15万元计算。

2、自行购房补贴

(1)对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人给予被征收居住房屋补偿金额1(含居住困难户补贴)的30%自行购房补贴,不足38万元按38万元计算。

(2)对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人,对其购买金额未超过被征收居住房屋补偿金额1(含居住困难户的补贴)的,以剩余部分金额为基准给予30%的自行购房补贴。

3、装潢补贴

对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,按500元/平方米补贴。

被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的,可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的,可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2013]7号申请复核、鉴定。评估结果高于此标准的,评估、复核、鉴定费用由征收部门负担,评估结果不变或低于此标准的,评估、复核、鉴定费用由申请人负担。

4、搬场、家用设施移装补贴

(1)搬场补贴

对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,给予15元/平方米补贴。每证低于800元的,按800元计算。凡在签约期内签约,并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续(原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所),每证免费提供搬场车一个车次。

(2)家用设施移装补贴

以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予家庭设施移装补贴,按下列标准结算。

电话移装费

每号150元

管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费

每表500元

热水器拆装费

每台300元

空调拆装费

每台400元

有线电视拆装费

每户330元

宽带移装费

每户220元

由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电表移装费

每户100元

5、过渡费补贴

本基地过渡方式为自行过渡。

在签约期内签约,并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的,以《实施细则》规定的计户单位为基准:

(1)选择货币补偿或仅选购基地现房的,每证给予3000元/月的补贴,补贴期限为3个月。

(2)购买基地期房的以《实施细则》规定的计户单位为基准,按被征收房屋建筑面积每证给予100元/平方米/月的标准发放补贴,不足3000元/月的,按3000元/月计算,每三个月发放一次,发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。其中购买基地多套期房的,在第一套期房收到入户通知单的次月,不论被征收房屋建筑面积大小,每证统一按3000/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。

基地提供的期房未按约定时间交付,逾期部分每月按期房补贴标准增加50%发放。

(3)既购买基地现房又购买基地期房,不论被征收房屋建筑面积大小,以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证统一按3000/月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。

6、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴

被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区80街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴办法》。

(二)各类奖励

1、签约奖励

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,被征收房屋建筑面积在25平方米以内(含25平方米),以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予8万元签约奖励。25平方米以上的,超过部分按1000元/平方米奖励。

2、速签奖励

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,按签约时段每证给予如下速签奖励。

签约期第1和第2个月

签约期第3个月

签约期第4个月

3万元

2万元

1万元

3、集体按期签约奖励

本基地设32组(分组情况见基地公告)。

签约率达到80%征收决定生效后,以《实施细则》规定的计户单位为基准,(1)对签约期内的被征收人、公有房屋承租人每证给予3万元的奖励。(2)对达到85%签约率的小组,提升一个百分点给予在签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人每证增发5000元奖励,提升两个百分点每证增发10000元奖励,以此类推。(百分点仅取整数部分,不四舍五入)。

4、按期搬迁奖励

房屋征收决定生效后,被征收人、公有房屋承租人按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续(原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务所),以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予奖励5万元。

5、户口迁移奖励

被征收人、公有房屋承租人在签订房屋征收补偿协议后,按约定期限搬离被征收房屋并办理退租交房手续的,在3个月内(购买基地期房的在交房后3个月内)将原有房屋内所有户口迁出被征收房屋的,以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予2万元奖励。

6、协议生效计息奖励

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