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购房人遭遇“限购令”,法院判决解除合同,不承担违约责任

来源:www.shlawfc.com  作者:谢冬律师  时间:2016-03-25


2016325日,上海市政府新闻办举行市政府新闻发布会,公布最新购房政策《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,其中涉及到了两项楼市调控政策,包括:

1、从严执行住房限购政策提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、实行差别化住房信贷政策对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%

该《若干意见》从即日起发布实施。意见实施后,有些购房人已经办理了网签的,则按照之前的网签继续办理过户手续。也有许多购房人没有办理网签的,而且个税或社保不满5年的,其购房资格受到限制,之前签订的购房合同无法继续履行,该类购房人将要面对解除购房合同,以及合同解除后的违约责任等相关事宜。本文章结合之前的类似案例针对该问题进行分析。

 

一、案例解析:

案情简介:2011年初,王小姐在签订了中介合同并支付定金后,次日国务院出台调控房地产市场的“国八条”,不久上海也出台了“沪九条”,王小姐被纳入了限购范围。王小姐因为购房不能办理过户登记想解除合同而和上家产生纠纷。最终,普陀区法院判决双方合同解除,同时免除了王小姐违约责任。

2011125日,王小姐为了购买位于普陀区江宁路某处房产,在中介公司签下了《房地产买卖居间协议》。当天,王小姐还向中介公司支付了10万元作为购房定金,并由中介公司转交给了房东乔先生。

2011126日,国务院办公厅颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,第六条规定:原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。131日,上海市政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知,第七条规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

这下可急坏了准备购房的王小姐。原来,王小姐户籍在江苏省盐城,她和丈夫在上海已有两套住房,属于国家及上海市房产调控限购范围内,无法办理购房登记。

王小姐多次与房东乔先生协商是否可以解除《房地产买卖居间协议》和返还购房定金,但乔先生始终没有同意。王小姐向普陀法院提交诉状,要求解除双方签订的居间协议并拿回定金。

法庭上,房东乔先生称自己是在2011126日得知国家限购令后才到中介公司签署了居间协议。一直到220日,王小姐才正式提出由于政策关系无法再次购房。因为王小姐违约,所以定金不应该返还。此外,乔先生还透露自己也是限购家庭,在和王小姐签订居间合同之后,自己也在外面看房并和出售方签订了居间协议,由于王小姐要毁约,自己也无法和出售方履行合同,导致自己违约并承担了违约责任。但是关于这些说法,乔先生没有向法庭提交任何证据。

主审案件的梁斌法官认为,居间协议签订后,国务院及上海市人民政府出台了房地产限购政策,按照王小姐的户籍及拥有房产的情况属于此次限购的对象。由于客观上已经不能再次购房,签署的相关协议已难以履行,并且合同难以履行的结果不能归责于王小姐一方,所以乔先生也不可以据此追究对方的违约责任。据此,法院判决解除双方签订的居间协议,乔先生向王小姐返还定金。

 

二、律师说法

律师观点:由于“限购令”导致购房人无法继续履行购房合同,购房合同解除后,购房人无需向房东承担违约责任。

由于“限购令”政策导致交易无法进行,这属于买、卖双方不可预测的情形,根据《合同法》第117条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 虽然我国对于购房政策调整是否属于“不可抗力”缺乏明文规定,但不管政府的限购政策是否属于法律规定的不可抗力,这种情况的变化并非出于买、卖双方的主观意愿,属于“客观因素”导致合同目的无法实现,由此导致购房合同无法继续履行的后果不可归责于任何一方,根据公平原则,购房合同应当判令解除,且买、卖双方互不承担违约责任。

最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20条:房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。

 

三、附件:司法解释及最高人民法院司法性文件相关规定

    《合同法》第117条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》(法释〔20095号)第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔20037号)第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

23条规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第19条:对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

20条:房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。

21条:人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

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